本文将介绍主要适用于在英格兰和威尔士经营的中资商业房地产公司的相关破产程序。主要包括清算（Liquidation）、托管（Administration）和托管前出售（Pre-pack Administration）三种破产程序。同时，也将探讨接管权（Receivership），这是房地产投资者在应对公司财务困境时另一个重要的考虑因素。
引言
近年来，英格兰和威尔士的公司破产案例显著增加。这一趋势被归因于新冠疫情政府相关企业财政支持计划的终止、能源价格的上涨、及利率持续的上升和与之相随引发的通货膨胀。鉴于成本上升和市场需求下降，房地产行业受到了极大地影响。
清算 (Liquidation)
在2022年7月，一家中资房地产投资集团项下的23家公司进入了清算程序。这些公司主要负责开发一个35英亩的地块，以提供56,000平方英尺的伦敦办公和零售空间。然而，在建筑完成后，由于大部分完成的单位仍然空置，未能预期完成出租及出售，导致该集团公司资产流动性不足，未能履行对各种债权人的偿还义务。最终，其中一些债权人成功地将这些公司置于清算人的控制之下，清算人被任命并出售这些公司的资产以偿还相关债务。目前控制这些公司的清算人的目标是寻找愿意继续开发该地点并购买这些公司资产的新投资者。
虽然清算可以由债权人发起，但更常由破产公司自行发起，目的是解决公司无法克服的重大财务挑战并终止公司的运营。这被称为债权人自愿清算（Creditors' Voluntary Liquidation）。进入债权人自愿清算可以从成本和效率上及时摆脱债务。清算费用通过出售公司资产本身来支付，公司被清算时进一步的债务义务也将终止。公司对其原始协议的后续付款义务不再负责，并且一旦公司完成清算流程，也可以避免未来债权人的潜在法律纠纷。
托管 (Administration)
今年6月，一家大型伦敦和东南地区的建筑承包商进入了托管程序，也是自2021年以来英格兰进入托管程序的企业中最大的房地产建筑公司。尽管被托管公司的业绩近年来取得了显著增长，但由于公司过度的扩张和市场需求的下降导致该公司未能履行对某些债权人的偿还义务。最终该公司进入托管程序，避免财务状况进一步恶化。
在英格兰和威尔士经营的中资房地产投资公司也可以考虑进入托管程序。不同于清算程序，托管可以使资不抵债公司进行重组并保留持续经营的状态，或者通过进一步托管使公司在未来出售和分配公司资产前，尽可能地提高公司的资产价值。它为公司提供了临时保护，免受债权人的法律行动以直接导致公司进入破产清算程序，被指定的托管人能够在没有来自债权人的当下还款压力的情况下专注于稳定公司业务。成功的托管可以让公司与债权人达成债务重组计划，为挽救公司和其资产提供可能性。
托管前出售(Pre-pack Administration)
托管前出售是一种特定类型的托管程序，允许将公司在托管前将业务迅速出售给另一家公司，后者可以继续无债务地运营该业务。流程上，拟出售的公司先需与拟议买家就出售业务进行谈判，在谈判完成后，管理人将被任命，业务随即被出售给拟议买家以确保公司业务可以持续进行。实践中，拟议买家的公司通常是新成立的，通常由出售资产的公司的董事组成，有助于业务的连续性。
这种类型的托管程序最适合被托管公司面临重大财务问题，但仍有其他投资人愿意为其提供融资的情形。需要注意的是，托管前出售程序仍然会受到出售前的旨在保护债权人利益的特定规则和法规的约束。
接管权(Receivership)
向投资商业房地产的公司提供贷款的银行往往会要求借款人以房产做担保，这通常被称为抵押。根据所提供的抵押类型和担保文件要求，抵押可能赋予银行在借款人违约时控制房产的权利。在存在抵押的情况下，银行有权指定一名接管人来管理房产，并可能将其出售用以偿还银行贷款。
今年6月，一家中资房地产投资公司的第二家房产在伦敦著名的金丝雀码头被接管，由于其面临短期现金流问题，该公司未能履行偿还义务。尽管预计接管人的任命不会影响这些房产的日常运营，但根据特定接管权条款，接管人现在持有该公司的股份，这大大削弱了房地产的公司对其投资的控制。
值得注意的是，在英格兰和威尔士，指定接管人的权利不仅由当事各方之间的书面协议授予，而且也可能是银行单方面通过法律手段获取的。这种类型的接管权被称为财产权控制者接管权 （Law of Property Act Receivership）。由于该权利允许拥有该房产财产固定担保的银行在未经借款人同意的情况下指定接管人，所以抵押接管程序成为银行向商业房地产投资者提供贷款的有力工具。
结论
鉴于市场预计今年年底利率可能上调至6％，公司破产率可能会持续上升。因此，对相关适用破产程序的深入了解对于商业房地产的投资者们以应对未来潜在的挑战和保护其投资至关重要。在经验丰富的法律专业人员的指导下，面临破产的房地产投资公司可以确保在遵守法律的情况下，有效解决财务困难，并最终获得更有利的结果。
作者：Kieran Costello
更多信息，请联系伦敦中伦律师事务所
电子邮件：info@zhonglun.co.uk
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